El Peruano - Edición del 24/02/2006 - Pagina 69
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Lima, viernes 24 de febrero de 2006 del derecho real de superficie es gozar de un terreno para tener y mantener en el una edificacion, encima o debajo del suelo, obtenida por la facultad ajena de su construccion.
P or consiguiente, el derecho de superficie implica la f debiendo segun el caso participar los conyuges de los acultad de hacer y de mantener una edificacion en suelo ajeno, lo que implica un doble goce: el del suelo en la construccion del edificio y el de ese edificio una vez construido, aunque en este segundo estadio el goce derive directamente de la propiedad de lo edificado, o sea, de la propiedad superficiaria.
En tal sentido, el derecho de superficie es un derecho real autonomo y con propia sustantividad en virtud del cual se genera la posibilidad de gozar temporalmente del suelo que es propiedad de otro, el cual ve tambien limitado su derecho al restringirse sus alcances por efecto de aquel.
6. Respecto al numeral 2.2 de la observacion, que señala que actualmente se encuentra inscrita una cesion en uso y un derecho de superficie respecto de una parte del predio materia de calificacion, por lo que no procede la inscripcion del presente titulo en los terminos planteados; al respecto debemos señalar que revisado el titulo archivado
Nº32238 del 9 de marzo de 1994 que dio origen a la inscripcion del asiento 3 del rubro c), se puede advertir de las clausulas segunda, tercera, cuarta y quinta lo siguiente:
Clausula segunda: “Hacia el lado suroeste de los terrenos descritos en la clausula que antecede, las partes convienen en señalar una seccion de 2,068.00 m2, que son materia del presente contrato. (...)”.
Clausula tercera.- Del Derecho de Uso.- precedente, Fongalsur construyo el casco de la primera planta de una pequeña edificacion de material noble, que le fue entregada a Labvetsur para que este la acondicionase a fin de hacer funcionar en ellas las oficinas (...). Sobre el inmueble descrito anteriormente, las partes convienen en constituir derecho de uso, por el plazo y condiciones que mas adelante se especifican”.
Clausula cuarta.- Del Derecho de Superficie.- constituir un derecho de superficie respecto de la seccion de 2.068 m2 descrita en la clausula segunda del presente contrato, con el objeto de que sobre dicha extension
Labvetsur pueda levantar edificaciones, que le permitan ampliar las instalaciones de sus laboratorios, las oficinas y usos complementarios (...).
Clausula quinta: uso como el derecho de superficie que se acuerda mediante el presente contrato, es por el plazo de 30 (treinta) años a partir de la firma de la escritura publica a que se eleve la presente minuta”.
Como se puede advertir del tenor de las clausulas precitadas, las partes celebraron un contrato de derecho de uso y de superficie respectivamente y siendo que a la fecha no ha transcurrido el plazo de 30 años acordado por las partes, el derecho real de superficie inscrito sobre una parte del inmueble continua vigente y por tanto goza de la proteccion real inherente a su derecho frente a todos, respecto del suelo o de la construccion segun corresponda.
7. Ahora bien, en la clausula segunda del titulo cuya inscripcion se pretende, se otorga la propiedad superficiaria de la totalidad del inmueble, por lo que dicho titulo resulta incompatible con el derecho superficiario inscrito; en tal sentido, no procede la inscripcion solicitada en los terminos señalados en la escritura publica del 14 de noviembre de 2005.
De otro lado, con relacion a lo señalado por el
Registrador en el sentido que previamente debera regularizar la division e independizacion en la forma de ley del area otorgada en superficie por principio de folio real y especialidad; al respecto debemos señalar que el articulo 137º del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios precisa: “La inscripcion del derecho de superficie dara lugar a la apertura de una partida especial (...)”; por lo tanto, corresponde confirmar el primer parrafo del numeral 2.2 de la observacion.
8. En el segundo parrafo del numeral 2.2 de la observacion, se señala “no se precisa en la escritura si el derecho de superficie se constituye a titulo gratuito u oneroso, superficiarios casados”; con relacion a ello el articulo 1031º del Codigo Civil indica: “El derecho de superficie puede constituirse por acto entre vivos o por testamento y a titulo gratuito u oneroso”, articulo que debe ser concordado con lo dispuesto por el articulo 137º del referido codigo en el cual se señala que cuando se trata de la inscripcion del derecho superficiario la partida debe contener entre otros datos: “(...) 4. Si se constituye a titulo gratuito o oneroso, señalandose en este ultimo caso la contraprestacion a cargo del superficiario”; consecuentemente, siendo que en el presente caso se ha omitido consignar en el titulo dicho dato, corresponde subsanar dicha omision.
Asimismo, deberan intervenir en dicho titulo los conyuges de los superficiarios casados, de conformidad a lo estipulado en el articulo 315º del Codigo Civil 2 y el articulo 12º del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
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P or lo tanto , corresponde confir mar dicho e xtremo de la observacion.
9. En cuanto al numeral 2.3 de la observacion, se advierte que el inmueble inscrito en la ficha Nº 240 que continua en la partida electronica Nº 4000001 cuenta con un area de 16,772.00m2, lo que discrepa del area consignada en la escritura publica del 14 de noviembre de 2005; por lo que corresponde confirmar dicho extremo de la observacion.
10. Respecto al numeral 2.4 de la observacion, revisada la ficha Nº 0094 que continua en la partida electronica Nº 01064694 del Registro de P ersonas
Juridicas de Arequipa se aprecia que el ultimo comite de administracion inscrito corresponde al periodo 1997- 1999 (asiento 16) siendo su presidente David Nuñez del
Prado Morales, asimismo se advierte de la referida partida que no consta de manera clara e indubitable que el presidente del consejo de administracion goce de las facultades para otorgar el presente contrato.
Consecuentemente, corresponde confirmar dicho extremo de la observacion.
11. En el numeral 2.5 de la observacion se señala que debera adjuntarse copia renovada del DNI de la presentante ya que el presentado se encuentra caduco; al respecto el articulo 15º del Reglamento General de los
Registros Publicos señala que a la solicitud de inscripcion debe acompañarse copia simple del documento de identidad del presentante, asimismo de conformidad a lo estab lecido en el D . S .Nº 015-98-PCM el documento nacional de identidad debe utilizarse para intervenir en procesos judiciales o administrativos; por lo que corresponde confirmar dicho extremo de la observacion.
12. Con relacion al numeral 2.6 de la observacion en que se señala: “Se reserva la calificacion integral hasta que se resuelva el punto 2.1 (...)”, debemos indicar que de conformidad a lo dispuesto en el articulo 29 del Reglamento
General de los Registros Publicos: “(...) La suspension opera desde la comunicacion efectuada por el Registrador mediante la correspondiente esquela, la que debe contener ademas si fuera el caso, la referencia a los defectos subsanables o insubsanables de que adoleciera el titulo”.
En tal sentido, la reserva de calificacion efectuada por el Registrador no se encuentra prevista en dicha norma, mas aun dicho pronunciamiento contradice lo dispuesto por la norma señalada en el parrafo precedente.
Consecuentemente, corresponde revocar dicho extremo de la observacion.
13. Finalmente, en lo que se refiere a la obligacion del
T r ib unal Registr al de pron unciarse sobre la liquidacion de derechos registrales efectuada por el Registrador
Publico, se debe establecer que conforme a lo establecido en el TUP A de la SUNARP , la liquidacion en el presente caso es de la siguiente manera:
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Articulo 315: Para disponer de los bienes sociales o gravarlos, se requiere la intervencion del marido y mujer. Empero, cualquiera de ellos puede ejercitar tal facultad, si tiene poder especial del otro (...).
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Articulo 12: Para la inscripcion de los actos o contratos de adquisicion, disposi- cion o gravamen de un bien social, debera constar en el titulo la intervencion de ambos conyuges por si o mediante representacion, sin perjuicio de lo dispuesto en el articulo 145º del presente Reglamento.
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